Сдача недвижимости в аренду в Испании

Покупку квартиры или апартаментов в Испании можно рассматривать как успешную инвестицию. Стоимость квадратных метров в королевстве продолжает расти в среднем на 3–5% ежегодно, поэтому со временем жилье можно перепродать и окупить расходы на его покупку и содержание. Собственная недвижимость позволяет иностранцам претендовать на получение испанского вида на жительство, с которым в королевстве можно находиться хоть круглый год, не оформляя при этом туристическую визу. Но если постоянно жить в Испании у владельца не получается и он не хочет, чтобы квартира пустовала, стоит рассмотреть возможность сдачи жилья в аренду. «Чистый» годовой доход составит от 4% до 8% от стоимости объекта.

Виды аренды жилья

Сдача квартиры в аренду в Испании бывает двух типов:

• краткосрочная — жилье сдается посуточно, либо на сезон летних отпусков, когда страну наводняют иностранные туристы, или на несколько месяцев — обычно так снимают квартиры студенты на время учебного года в испанском университете;
• долгосрочная — жилье сдается на срок от 1 года.

Для сдачи жилья в краткосрочный наем во многих регионах Испании (например, Барселоне или Валенсии) необходимо получить лицензию или купить уже лицензированный объект недвижимости, просто переоформив разрешение на нового владельца в регистре собственников туристического жилья. Сдавать квартиру посуточно без лицензии категорически запрещено: если полиция выявит факт незаконной аренды (например, после жалобы соседей), собственнику грозит серьезный штраф. Можно работать с гостями напрямую или через сайты-агрегаторы Booking.com или Airbnb, которые берут на себя юридические и финансовые вопросы: заключение договора, проверку жильцов и процедуру расчетов, однако взимают комиссию за свои услуги.

Для сдачи квартиры в долгосрочную аренду лицензия не нужна. Многие собственники предпочитают такой вариант: он не требует постоянного поиска новых жильцов, а значит, гарантирует стабильный доход в течение всего года. Однако долгосрочный контракт сильно ограничивает права владельца: в испанском законодательстве установлен 3-летний срок продолжительности договора, даже если он заключен на меньший период. Поэтому выселить добросовестного квартиросъемщика без его согласия раньше, чем через 3 года после заключения контракта, будет очень сложно. В течение всего срока действия договора владелец не имеет права заходить в сдаваемое помещение без разрешения временного жильца, а если тот перестанет выплачивать арендную плату, выселить его и возместить ущерб можно только в судебном порядке.

Обычно краткосрочная арендная плата выше, чем долгосрочная, однако обеспечить непрерывную загрузку может быть затруднительно, особенно если речь идет о квартирах или апартаментах в курортных регионах Испании. Дополнительно при краткосрочной аренде необходимо подумать о следующих аспектах:

• постоянном поиске жильцов (это можно делать самостоятельно или через посредника — агентство недвижимости или управляющую компанию);
• услугах консьержа, который будет передавать гостям ключи при заселении;
• уборке жилья и мелком текущем ремонте (при долгосрочном контракте эти обязательства берет на себя квартиросъемщик).

Договор аренды

Все аспекты взаимоотношений собственника и жильца при сдаче в аренду недвижимости в Испании на долгий срок должны быть урегулированы договором. В нем необходимо указать:

• адрес и описание объекта, включая перечень мебели, бытовой техники, других ценных вещей;
• размер ежемесячной платы, периодичность платежей, срок и способ оплаты;
• обязательства по оплате регулярных коммунальных расходов и содержанию жилья;
• штрафные санкции за нарушение арендатором графика оплаты или условий проживания;
• срок действия договора;
• реквизиты сторон.

Налоговые сборы

Ежегодно собственникам необходимо оплачивать следующие налоги:

• единый налог на недвижимость IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), который рассчитывается по ставке 0,4–1,1% от кадастровой стоимости городских объектов и 0,3–0,9% для домов в сельской местности;
• налог на доходы — IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) или IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Первый налог распространяется на резидентов Испании, его минимальная ставка в большинстве муниципалитетов — 19%, при этом она прогрессивная — увеличивается соразмерно росту дохода. Второй налог распространяется на нерезидентов, его ставка — 24%. В период, когда квартира пустует, рассчитывается так называемый вмененный доход, которым признается 1,1–2% от кадастровой стоимости, — с этой суммы и уплачивается налог;
• туристический налог — Tasa Turística, который введен в некоторых регионах страны, например, в Каталонии и на Балеарских островах. Ставка зависит от сезона, периода проживания гостя при краткосрочной аренде и пр.