Коммерческая недвижимость в Испании
Наравне с жилой недвижимостью коммерческие объекты в Испании становятся популярным направлением для иностранных инвестиций. И хотя в рейтингах стран по глобальной конкурентоспособности или благоприятности условий ведения бизнеса королевство сильно уступает лидерам (Сингапуру, Швеции, США), один из сегментов национальной экономики эксперты считают перспективным для деловой активности.
Речь о туризме, на доходы от которого приходится более 12% ВВП страны. Каждый год в страну приезжает 80 млн отдыхающих, которые хотят жить в уютных отелях, покупать местные товары и ужинать в ресторанах национальной кухни.
Способы покупки объектов
Коммерческой недвижимостью может быть магазин или целый торговый центр, отдельный офис или офисное здание, отель или комплекс вилл на побережье, автомастерская, салон красоты, супермаркет, складское помещение. Решение, считается ли помещение коммерческим объектом и можно ли в нем вести предпринимательскую деятельность, принимает мэрия муниципалитета при выдаче лицензии. Эксперты оценивают, соответствует ли помещение требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и пр.
Владеть коммерческим объектом может налоговый резидент или нерезидент королевства: в испанском законодательстве нет никаких ограничений.
Купить коммерческую недвижимость в Испании можно по-разному:
- приобрести пустующее помещение под аренду;
- купить объект с готовым бизнесом: например, бывший ресторан, где уже есть необходимое оборудование, а также лицензия и торговое название;
- оформить объект, в котором работает арендатор — он продолжит вести свой бизнес после смены собственника.
Коммерческую недвижимость можно купить на первичном рынке у застройщика, на вторичном рынке жилья у его владельца или у банка, который продает на аукционе арестованную собственность должника, не способного погасить кредитную задолженность.
Приобрести помещение можно как на собственные средства, так и с привлечением ипотеки испанского банка (до 50% от стоимости помещения).
Доходы и расходы собственника
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Испании приносят даже больший доход (в среднем 5–10%), чем инвестиции в жилой сектор. Однако в разных регионах королевства сформировался особый деловой климат, поэтому годовая рентабельность будет отличаться. Кроме того, влияет на прибыль и способ получения дохода — сдача помещения в аренду или самостоятельное ведение бизнеса.
Например, в магазине, расположенном в Мадриде или Барселоне, где всегда кипит активная жизнь, поток покупателей будет высоким в любом сезоне. Быстро окупит себя коммерческая недвижимость в испанской Торревьехе — многонациональном портовом городе, куда даже зимой приезжают многочисленные туристы из скандинавских стран и России. А вот рассчитывать на скорую отдачу от ресторана или автосервиса в малонаселенных регионах страны или муниципалитетах с низкой деловой активностью не следует.
Прогнозируя окупаемость инвестиций, необходимо учитывать обязательные расходы, которые несет собственник. Речь о коммунальных платежах: плате за электричество, водоснабжение, вывоз мусора и пр. В зависимости от типа объекта и того, на кого оформлено помещение (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или физическое лицо), будут различаться налоги. Так, на вторичном рынке действует налог ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) на передачу прав собственности, который составляет 6–10% от стоимости объекта. Ежегодно нужно оплачивать налог на недвижимость, налог на прибыль или доходы, налог на экономическую деятельность и пр.
Год назад юристы Road to Spain помогли мне оформить ВНЖ (типа no lucrativa, без права на работу), и когда пришло время его продлевать, я снова обратилась в компанию.
Сама приехать в Испанию и пойти в миграционную службу по месту прописки я не могла: только что родился внук, и первые два-три месяца я планировала помогать дочери с малышом. Поэтому мы оформили доверенность на сотрудника Road to Spain, который собрал в Испании необходимые документы, помог оформить медстраховку и подал заявление за меня. По такой же доверенности он представлял мои интересы в России, когда мы собирали документы в банке. Кстати, если бы не менеджер, я сама бы и не вспомнила, что ВНЖ надо продлевать — голова была занята другими хлопотами. Могла получить штраф или вообще остаться без резиденции.
Резиденцию оформили за месяц, и мне не пришлось все это время сидеть в Торревьехе, где у нас с мужем квартира, и ждать документов. Плюс менеджер помог получить разрешение на возвращение (Autorización de regreso): когда я поехала в Испанию за новой карточкой, не пришлось запрашивать туристическую визу для въезда в страну.
Большое спасибо за помощь, в следующий раз — только к вам!
У нас с женой — трое детей-погодков, и последние лет пять каждое лето я отправлял их в Испанию, погреться на солнышке после нашей зимы. В какой-то момент мы прикинули, во сколько нам обходится аренда квартиры, и поняли, что проще уже будет купить свой дом, чем каждое лето заново тратить время на поиски жилья. Начали изучать объявления на сайтах агентств по продаже недвижимости — и поняли, что без помощи не обойтись.
По совету друзей обратились в Road to Spain. Консультировал нас Тимофей Ушаков, а на месте с нами работала его сотрудница, риелтор Алина. Большое им спасибо за помощь, помогали как родным. Всегда были на связи и искренне пытались найти лучший вариант в пределах нашего лимита (мы планировали уложиться в 150 тысяч евро со всеми налогами и сборами).
Очень удобно, что часть сотрудников компании находится в России, часть — в Испании. Поэтому я собирал в Москве документы, которые отдал в Road to Spain на перевод и легализацию, а сотрудник на месте общался с банком и записывал нас на очную консультацию в офисе. В итоге нам пришлось приехать буквально на три дня, и за одну поездку мы получили NIE и открыли счет в Abanca. Ставлю пятерку за планирование!
На этом история сотрудничества с Road to Spain не закончилась, ребята еще помогали с оформлением сделки купли-продажи и получением ВНЖ, но это уже другая история. Тоже со счастливым финалом. Спасибо за помощь!
Перебраться в Испанию после ухода на пенсию было нашей с женой мечтой. Копили понемногу, дети тоже помогали — так и набралась нужная сумма на покупку. Правда, когда начали выбирать, куда переехать, чуть не развелись! Она хотела в Малагу, где лето круглый год, я — в Памплону или другой город Страны Басков, очень нравится их культура.
От конфликта нас спасла компания Road to Spain, за что им большое спасибо. Кажется, в штате работают не только риелторы и юристы, но и специалисты по семейной психологии. В общем, нам помогли сделать выбор по региону (в итоге мы сошлись на Марбелье), подобрали небольшую 2-комнатную квартиру в довольно новом доме, проверили, нет ли там каких обременений.
Параллельно мы запустили процесс получения ВНЖ для финансово независимых: планировали сдавать свою квартиру в Москве, чтобы подтвердить консульству необходимый доход, а с первоначальными сбережениями опять помогли дети. Наш менеджер в Road to Spain очень грамотно подготовил все документы, даже не пришлось ходить в консульство — все сделали по доверенности (хотя результата ждали почти два месяца). В Испанию пришлось съездить только один раз, чтобы получить NIE, открыть счет в банке и подписать договор купли-продажи.
Весь процесс занял у нас около года — с февраля по декабрь. Новый год встречали уже в новом доме. Хорошо, что успели перебраться в Европу до карантина! Большое спасибо всем сотрудникам Road to Spain за помощь, особенно владельцу агентства Тимофею Ушакову и риелтору Павлу, которые помогали нам с поиском и оформлением квартиры!